¿Por qué los bancos chinos deben sincerar su burbuja inmobiliaria?

Darío Epstein, presidente de Research for Traders, realiza una comparación entre diferentes variables para analizar la dimensión del problema asiático

En los últimos días se conoció que el regulador bancario de China ordenó a los bancos que contabilicen y previsionen los préstamos que estaban afuera de sus balances. Esto no hace más que confirmar una posible burbuja inmobiliaria.

Ahora bien, ¿cuál es el tamaño de la burbuja? ¿Podrá el Gobierno chino desactivarla a tiempo?

Para analizar su dimensión, cabe comparar el valor de las viviendas residenciales y el Producto Bruto Interno (PBI).

En primer lugar, en Japón (en la década de 1980) se desarrolló un crecimiento en el sector inmobiliario que llevó el valor del total de las viviendas residenciales a niveles de 3,8 veces el PBI.

Poco después de alcanzar ese máximo, estalló la burbuja en el mercado inmobiliario de ese país y, desde entonces, los precios han caído casi el 80%. La economía japonesa no logra consolidar su crecimiento y hace 20 años que los inmuebles no repuntan.

En el año 2008, la primera economía del mundo también tuvo su burbuja inmobiliaria que, en comparación con su par asiático, fue relativamente pequeña ya que se alcanzó un máximo de sólo 1,8 veces el PBI.

Sin embargo, por el peso específico de los Estados Unidos, dicha burbuja repercutió en todo el mundo produciendo la mayor recesión desde la crisis del '30, y su mercado de viviendas sigue sin recuperarse tras haber caído más de 30 por ciento.

En tanto, la actual burbuja inmobiliaria en China ya ascendió a 3,5 veces el PBI, muy por encima del caso de los Estados Unidos y cerca de los niveles de Japón. Y hay que tener en cuenta que la economía china es la segunda mayor del mundo y, actualmente, es la locomotora del crecimiento global después de la crisis financiera norteamericana y los problemas de deuda en la Unión Europea.

¿Cómo se origina una burbuja inmobiliaria?
Toda burbuja de activos surge, en un primer momento, cuando las tasas de interés son bajas, las políticas monetarias son expansivas y se incentiva la colocación de créditos, ya que el dinero es barato.

Cuando la población comienza a comprar activos -en estos casos viviendas-, el precio sube y la economía comienza a mover sus engranajes creciendo a un ritmo mayor, provocando la sensación de que la situación continuará por un período prolongado.

Para que la burbuja continúe retroalimentándose, necesita más crédito. Es allí donde se siembra la semilla que la hará explotar, por lo que se flexibiliza el otorgamiento de créditos a personas que antes no eran aptas para ello. Este ciclo se repite una y otra vez hasta que la situación resulta insostenible.

China no es la excepción ya que pasó por todas las etapas anteriores. La particularidad es que, en 2008, tuvo la oportunidad de reducir su burbuja. Pero el Gobierno chino sintió temor de enfriar demasiado su economía. A diferencia del resto del mundo, la inyección de dinero que otorgó a los bancos luego de la crisis de los Estados Unidos se destinó a otorgar más crédito haciendo crecer exponencialmente la relación valor de viviendas/PBI.

Actualmente el Estado chino está caminando sobre una delgada línea ya que sabe que si enfría demasiado la economía la situación podría explotar y, de continuar la senda del crecimiento, la burbuja podría tomar dimensiones cada vez mayores.

Este año, los bancos del gigante asiático llegaron a un récord de u$s1,4 trillones de nuevos préstamos, y los reguladores están preocupados por el efecto de que la economía se desacelere. Los últimos datos mostraron que los precios de las propiedades chinas subieron en julio a su ritmo más lento en seis meses, después que el Gobierno anunció medidas para evitar burbujas de activos.

Hasta ahora, la medidas concretas tomadas por China fueron exigir el mes pasado a las entidades del país que llevaran a cabo el test de estrés para medir el impacto de una caída de hasta el 60% de los precios de las viviendas. Las pruebas que se habían llevado a cabo anteriormente sólo incluían un descenso del precio de las viviendas del 30% como máximo.

Pero, tras conocerse que en el primer trimestre los precios de las viviendas se incrementaron 68% interanual, las autoridades chinas han endurecido las condiciones para los créditos inmobiliarios y han atacado la especulación. Por su lado, el regulador bancario chino dio plazo a las instituciones de ese país hasta finales de 2011 para que contabilicen y previsionen los créditos que están fuera de sus balances.

En un momento en el que el sistema financiero mundial está siendo cuestionado, esto pone en evidencia a los bancos chinos que el mes pasado tenían más de 2,3 trillones de yuanes de los activos fuera de balance.

Lo que también genera incertidumbre son las preocupaciones sobre la salud de la banca china. Se estima que el índice de capital requerido para las entidades financieras podría bajar del 11,5% (valor dispuesto por las autoridades chinas) a cerca del 10% después de incluir los activos riesgosos en sus balances.

Es probable que, en este escenario, el Gobierno chino tenga que inyectar dinero en sus bancos para mantener el capital requerido, ya que -a nivel mundial- los reguladores están presionando a las entidades financieras a aumentar el capital y mejorar la calidad de sus balances a raíz de la crisis del crédito, lo que obligó a decenas de firmas de Estados Unidos y Europa a aceptar rescates estatales.

Todo indica que el Gobierno chino, con estas medidas, se está anticipando a las consecuencias que puede tener la explosión de la burbuja de activos, aunque es imposible calcular el daño que la misma provocaría no sólo en China, sino en la economía y en el sistema financiero mundial, debido a que no se conoce la magnitud de estos activos de riesgo en poder de los bancos del mundo.

Los indicadores económicos de mayor relevancia que podrían hacer detonar la burbuja son:

• La tasa de interés de referencia; ya que un aumento de la misma puede generar una ola de incobrabilidad en el sistema financiero chino y hacer desacelerar su economía.
  
• La inflación; dado que un incremento considerable puede dañar la economía obligando al Gobierno a subir las tasas de interés.
  
• La oferta monetaria; debido a que una reducción drástica puede provocar dos efectos, por un lado subir la tasa de interés con todas las implicancias que contamos y por el otro se reduce el otorgamiento de créditos por parte de los bancos lo que provocaría una disminución de la demanda de inmuebles provocando la caída en los precios afectando así los instrumentos de garantía como las hipotecas.

Respecto a algunos indicadores de la economía china, se estima que este año el PBI crecerá en promedio 9,6%, en tanto que para el 2011 se espera una desaceleración, que lo ubicaría en torno al 8,6 por ciento.

En cuanto a la inflación, se prevé que se estabilizará en 3% para este año y, debido al menor crecimiento, en el año próximo rondaría el 2,5 por ciento.

La oferta monetaria merece un análisis aparte, ya que después de la crisis financiera el Gobierno chino tomó la decisión de inyectar dinero al mercado financiero para prestarlo al público.

Esto generó una retroalimentación de la burbuja, lo que se ve claramente en la oferta monetaria, debido a que la misma aumentó interanualmente 17,8% en 2008 y 29% en 2009 y provocó que la emisión de dinero se traslade directamente a créditos (+18,8% en 2008 y +31% en 2009).

En cuanto a las estimaciones sobre la oferta monetaria, ésta crecería en promedio 17% en 2010 y 2011, mientras que el crédito bancario aumentaría 18,7% en 2010 y 17% en 2011.

Las cuentas fiscales de China muestran un déficit primario estimado en -1,3% y de -0,9% para 2010 y 2011 respectivamente, aunque la situación fiscal podría agravarse en caso de que cayera el valor de las viviendas.

Un factor fundamental para la economía del gigante asiático es la balanza comercial. Las estimaciones para se ubican en torno al 2,9% para este año y de 1,9% para 2011.

En tanto, se espera que el precio del yuan ronde los 6,7 yuanes por dólar en promedio este año, mientras que la moneda se apreciaría levemente en 2011 a 6,6 yuanes por dólar.

Para las tasas, se prevé que se mantendrán estabilizadas para el plazo mencionado.

En conclusión, la historia muestra que la burbuja de activos es insostenible y es sólo cuestión de tiempo para que estalle. Cuanto más grande sea, mayores consecuencias tendrá la explosión.

Por su parte, el Gobierno chino está reconociendo estos riesgos y se está moviendo para controlar las consecuencias económicas potenciales que podría generar dicha situación, aunque puede que que ya sea demasiado tarde.